事實上，孫宏斌所說的產(chǎn)能過剩，在全國大部分城市都存在。不斷有媒體報道，某市乃至某省的住宅新竣工面積，遠遠超過了當(dāng)?shù)氐膶嶋H需求。即使是被認為供需均衡的上海和廣州，也有部分區(qū)域或多或少地存在著供大于求的問題。

首當(dāng)其沖的就是高端豪宅市場。記者早在2010年、2011年就曾報道過上海等高端住宅市場存在供應(yīng)量遠遠大于需求量的現(xiàn)象。而在過去的兩年間，當(dāng)初大量開發(fā)的豪宅產(chǎn)品迅速上市，卻很難銷售，已經(jīng)成為令各家企業(yè)管理層非常頭疼的問題。當(dāng)昔日開發(fā)商眼中的明星產(chǎn)品，變?yōu)槿缃竦摹捌狈慷舅帯保勒袌鍪紫劝l(fā)起降價潮，幾乎成為必然……

“如果上海出現(xiàn)樓盤降價，松江也許不是最先降價的板塊，但一定是必降價的板塊。”克而瑞研究總監(jiān)薛建雄如此定義上海松江的房地產(chǎn)市場。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與杭州蕭山十分相似的是，松江是整個上海尤其是別墅供應(yīng)量最集中的區(qū)域。薛建雄說，包括松江在內(nèi)的上海西區(qū)總價為在400萬~2000萬元的別墅或大平層公寓大概有五、六萬套，其中只有兩、三萬套賣給了消費者。剩余的房子因為沒有足夠的市場需求，一直沒有得到消化。在這樣的大背景下，那些前期沒有詳細了解市場需求，開發(fā)適銷對路產(chǎn)品的開發(fā)商極易面臨降價的壓力。在這些開發(fā)商中，甚至包括華潤、招商、金地等龍頭企業(yè)。

連續(xù)計提存貨跌價準(zhǔn)備

“佘山瓏原二期18800元/平方米起”，這是搜房網(wǎng)公布的佘山瓏原二期的最新價格。

如果知道上述項目拿地時的價格，也許會為開發(fā)商定出如此低的價格大吃一驚。

2010年2月，上海國土局正式出讓松江區(qū)廣富林2-4號地塊,最終由招商地產(chǎn)獲得,價格17.16億元,樓板價16378元,溢價率191%。佘山瓏原二期正是在這一地塊開發(fā)的別墅樓盤。

記者4月23日致電佘山瓏原售樓處，銷售人員表示，近期正值招商地產(chǎn)30周年慶，因而推出打折優(yōu)惠的活動。以總價500萬元的一套別墅為例，幾周前達到售價的最低點，僅售388萬元，目前的價格已經(jīng)回彈到398萬元。該售樓員還表示，佘山瓏原的其他別墅產(chǎn)品如能繳納一定的意向金，都有議價的空間。

對于別墅打折的情況，招商地產(chǎn)董秘劉寧在電話中表示，“這些具體的措施，我不清楚”。

招商地產(chǎn)2013年報顯示，在這一項目上，招商地產(chǎn)“一敗再敗”。在一期項目已經(jīng)現(xiàn)房銷售的情況下，開發(fā)上述項目的項目公司在去年繼續(xù)虧損，虧損額910萬元。而在2012年已經(jīng)計提超過2億元存貨跌價準(zhǔn)備之后，去年底，公司方面又追加計提了100多萬元的存貨跌價準(zhǔn)備，并有2279萬元的存貨跌價準(zhǔn)備已經(jīng)直接轉(zhuǎn)為減值損失。

去化率低，無疑是導(dǎo)致這一項目連續(xù)計提存貨跌價準(zhǔn)備的重要原因。在瓏原一期成交均價只有26000多元/平方米的情況下，拿到預(yù)售證接近3年，僅銷售了不到1/3的房源。

在一期銷售不佳的情況下，瓏原又規(guī)劃了面積比一期小80平方米的二期疊加別墅，試圖以總價低的優(yōu)勢獲取快速銷售。但在成交均價較一期便宜3000元/平方米的情況下，經(jīng)過逾半年的銷售也只賣掉了全部房源的不到1/3。

根據(jù)劉寧的介紹，招商地產(chǎn)今年要求各個項目都有很好的去化率。在這樣的背景下，降價顯然是實現(xiàn)快速去化的一個捷徑。

誘因：定位失誤+產(chǎn)能過剩

薛建雄告訴記者，瓏原一期和二期都存在一個問題——營銷定位。一期的產(chǎn)品總價過高，開盤時樓盤單價一度超過700萬元，而在市場供應(yīng)充分的情況下，這樣的總價缺乏競爭力。

和一期的情況相似，二期疊加別墅推出時，搜房網(wǎng)上瓏原對外報價曾經(jīng)達478萬元。但上述價格仍然沒有足夠的競爭力，所以導(dǎo)致瓏原二期的銷售也很緩慢。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，瓏原二期絕大部分的已售房源是在去年11月和12月賣掉的。從今年2月到4月，每個月的成交備案套數(shù)只有1套。而同一板塊的九龍倉蘭宮去年7月開始銷售，半年就賣出了超過七成疊加別墅房源。

原因是，雖然蘭宮成交均價每平方米較瓏原高約5000元，但由于其疊加別墅僅為90平方米出頭，總價控制在250萬元左右，因此吸引了很大一批購房者。

薛建雄認為，瓏原兩期開盤銷售都不佳，除了入市時點沒有把握好，也與公司的項目定位失誤有關(guān)。

他表示，目前上海西部供應(yīng)最多的就是總價400萬元~2000萬元的別墅。這一價位的別墅不僅供應(yīng)量多，相互間區(qū)別也很小，因此市場競爭十分激烈。此外，目前松江的生活配套仍然較市區(qū)有很大差距，一定程度上導(dǎo)致項目銷售壓力較大。

在競爭極為慘烈的情況下，一旦沒有定位好客戶需求，必然面臨銷售遇阻的壓力。

招商地產(chǎn)在瓏原項目上的營銷失誤，甚至表現(xiàn)在拿地階段。當(dāng)時，松江已有一大批的別墅項目開發(fā)，正在形成潛在的供應(yīng)力，其中不乏容積率在0.2以下的純獨棟別墅項目。但招商地產(chǎn)卻誤判形勢，以為容積率1.0左右的聯(lián)排別墅在這一區(qū)域也能有很好的市場。于是以當(dāng)時較高的價格拿下了廣富林地塊。但是，沒有想到類似的別墅產(chǎn)品在此后大量供應(yīng)入市，對瓏原的營銷形成了威脅。

在這樣的背景下，瓏原只能面臨兩個結(jié)局，要么降價銷售，要么延長開發(fā)周期。對此，劉寧表示，招商會用后一個方案，相信整個項目最終還是能贏利的。

不僅是佘山瓏原，同一區(qū)域的華潤佘山九里也面臨著類似的問題。這一項目的大平層產(chǎn)品，單套售價接近2000萬元。由于總價過高，去化非常差，2011年4月至今，只賣出了1/6的房源。金地天境也是同類問題，在過去三年時間里，這一項目已累計推出了14萬平方米，但只賣出了3萬多平方米。

此前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌已經(jīng)提出了住宅開發(fā)產(chǎn)能過剩的問題。他當(dāng)時認為，房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩問題主要存在于二三線城市。但是，從佘山瓏原、金地天境等項目的現(xiàn)象可以看出，產(chǎn)能過剩也同樣存在于上海市郊的高端樓盤。